Comprare casa direttamente dal costruttore: vantaggi e costi

Ci sono diversi modi per acquistare casa:

  • da privati
  • da un costruttore, che fa parte di impresa soggetta ad IVA
  • da un costruttore, che fa parte di impresa non soggetta ad IVA.

Vediamo i vantaggi, i costi e gli eventuali rischi da cui tutelarsi quando si decide di comprare casa dal costruttore.

Conviene comprare casa dal costruttore?

Comprare casa direttamente dal costruttore ha i vantaggi di:

  • acquistare una casa che può essere personalizzata in molti dettagli visto che non è stata ancora costruita
  • ottenere una casa che consuma poco in termini energetici e in cui è alto il comfort abitativo
  • allontanare di molto eventuali lavori di manutenzione che si rendono necessari a distanza di un certo numero di anni dalla costruzione.

L’acquisto può, però, comportare anche dei rischi contro i quali è bene tutelarsi come vedremo meglio più avanti.

Quanto costa comprare casa dal costruttore?

Per fare un calcolo dei costi del comprare casa direttamente dal costruttore – che fa parte di impresa soggetta ad IVA – bisogna considerare che rispetto all’acquisto da privati si hanno due grandi differenze:

  • il prezzo comprende il 10% di IVA; nel caso di acquisto da privati l’IVA può essere pari al 4% – se si tratta di prima casa -, o del 9% 
  • le imposte da sommare vengono calcolate sul prezzo finale di vendita, e non sul valore catastale.

Se si tratta, poi, di immobili cosiddetti di lusso, ovvero appartenenti alle categorie A1, A8 e A9, allora l’IVA non è del 10% ma del 22%. 

Oltre all’IVA, bisogna considerare anche i seguenti costi:

  • costo del notaio per il contratto preliminare d’acquisto
  • fideiussione per tutelarsi, e relativa caparra, fino al rogito
  • compenso del notaio per l’atto di compravendita, o rogito
  • imposte: catastale, ipotecaria, di registro.

Le imposte sono tra i costi minori e la loro somma è di 600 euro, poiché il loro costo singolo è di 200 euro.

Il costo dall’acquisto tramite agenzia

Se si acquista la casa dal costruttore tramite agenzia immobiliare si ha il vantaggio di essere supportati durante tutta la vendita da professionisti del settore che possono fornire chiarimenti e anche consigli utili. D’altra parte, però, questo supporto ha un costo che va ad aggiungersi agli altri già visti.

Ogni agenzia, infatti, chiede un compenso economico, solitamente calcolato in percentuale sul prezzo finale di vendita.

Quando non si paga l’IVA al costruttore?

Se l’impresa di cui fa parte il costruttore non è soggetta a IVA questi sono i costi da sostenere per l’acquisto:

  • 9% imposta di registro (con un minimo di 1000 euro)
  • imposta catastale (50 euro)
  • imposta ipotecaria (50 euro).

L’IVA si applica in caso di:

  • alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dal completamento della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore assoggetta l’operazione a IVA 
  • alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per cui il

venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA.

Acquisto casa da costruttore: le agevolazioni fiscali

Per l’acquisto di una casa dal costruttore è possibile accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus 110% nei seguenti casi:

  • sismabonus: valido se si acquista la casa nuova prima della demolizione e si costruisce una casa che abbia classe sismica superiore.
  • efficientamento energetico: nel caso di permesso di costruire per ristrutturazione, in particolare per demolizione e ricostruzione, con lo stesso volume.

Rischi e tutele

Come suggerisce il Notariato, quando si acquista casa direttamente dal costruttore e l’edificio è ancora in costruzione o consta solo di un progetto sulla carta ci si può tutelare contro eventuali rischi come il fallimento del costruttore facendo attenzione che:

  • il contenuto del contratto preliminare sia corretto e completo
  • il venditore è obbligato al rilascio di fideiussione bancaria o assicurativa per garantire fino al rogito eventuali somme già versate, come la caparra
  • il costruttore deve rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che gli assicura di essere tutelato per almeno 10 anni in caso di danni all’edificio dovuti a rovina totale o parziale, o gravi difetti costruttivi
  • prima della stipula del contratto di vendita, bisogna frazionare il mutuo e l’ipoteca del costruttore
  • il notaio procede con la vendita solo se c’è il titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’eventuale ipoteca
  • nel caso di residenza principale l’acquirente ha diritto di prelazione all’acquisto all’incanto.

Tali tutele sono ben spiegate nel Decreto Legislativo 122/2005 – Testo Unico dei beni da costruire.

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